Allgemeine Informationen zu Immobilien in Bulgarien

Bulgarien ist seit 2007 Mitglied der Europäischen Union. Die Immobilienpreise in Bulgarien sind noch sehr günstig im europäischen Vergleich. Natürlich gibt es auch große Unterschiede von Preis und Qualität. An der Küste ist der Immobilienpreis umso teurer, je näher das Objekt am Meer sich befindet und je zentraler an einer der Großstädte Varna und Burgas. Im Landesinneren sinken die Preise merklich.

Bis 2012 konnten Ausländer in Bulgarien kein Grundstück oder Wohnung bzw. Immobilie selbst erwerben. Seit 01.01.2012 können Bürger der Europäischen Union uneingeschränkt Wohnungen, Appartements, Grundstücke und Häuser mit Grund und Boden in Bulgarien erwerben. Bauerwartungsland und Agrarland dürfen weiterhin von Ausländern nicht direkt gekauft werden – das ginge nur über eine Firma.

Der Kauf und Verkauf von Immobilien funktioniert genauso wie in Deutschland. Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden ist dringend eine seriöse Immobilienfirma und/oder ein Anwalt zur Recherche und Beratung zu empfehlen. Es sind auch Fälle bekannt geworden, wo Immobilien von Privatpersonen verkauft wurden – die diese Immobilie gar nicht mehr besessen haben sondern dieses bereits Eigentum der Bank war.

Da Bulgarien zur EU gehört ist ein Aufenthalt bis 3 Monate völlig unproblematisch. Danach muss bei Umzug nach Bulgarien muss ein Antrag einer Aufenthaltsbewilligung gestellt werden. Für eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung ist eine Bestätigung der monatlichen Bezüge der deutschen Rentenversicherung nötig.

Die Aufenthaltsgenehmigung wird bei der zuständigen Polizeidienststelle beantragt, hier erhält man dann eine Identifikationskarte und die Aufenthaltsgenehmigung für 5 Jahre – vorausgesetzt ihr Pass ist so lange gültig! Daher bei Ausreise aus Deutschland noch einmal die deutschen Papiere erneuern um eine möglichst lange Zeitspanne abdecken zu können.

Nach Ablauf der 5 Jahre kann die Aufenthaltsgenehmigung beliebig oft verlängert werden.

Nach der Verhandlung erfolgt die Vertragsunterzeichnung und Geldübergabe bei einem Notar.

Bulgarien ist auch als Investition interessant mit einem seit Jahren konstant niedrigen Körperschaft- und Einkommensteuersatz in Höhe von 10%. Zum näheren Procedere muss mit einem erfahrenen Steuerberater mögliche Optionen ausgelotet werden.

Wichtig: Nie blind ein Haus oder eine Wohnung erwerben – das würden Sie in Deutschland ja auch nicht tun! Achten Sie darauf, dass im Kaufvertrag der gleiche Preis wie vereinbart steht – und nicht durch fadenscheinige Begründungen ein niedrigerer hineingeschrieben wird. Versichern Sie sich, dass der Verkäufer auch der reelle Besitzer des Objektes ist. Fallen Sie nicht auf dubiose Händler herein – auch wenn einige von ihnen sogar Deutsch sprechen. Wir können Ihnen bei der Suche und der Verhandlung und dem vertraglichen Procedere helfen.

Auswandern und Wohnen als Rentner oder Pensionär

Die Immobilien in Bulgarien sind erst in den letzten Jahren begonnen worden zu isolieren. So haben einige ältere Objekte noch keine wie in Deutschland übliche Außenisolation. Wenn es sich um einen massiven Altbau handelt, dann sind die Außenwände aber so massiv gebaut worden, dann eine zusätzliche Isolierung nur das natürliche Klima des Hauses zerstören und im schlimmsten Fall für Schimmel sorgen würde. Neubauten sind aber alle mit einer entsprechenden Isolierung versehen.

Die Heizung funktioniert üblicher Weise über elektrische Klimageräte, die im Sommer die notwendige Kühlung leisten und im kurzen Winter die benötigte Wärme liefern. Hier muss man aber bedenken, dass die Winterperiode in Bulgarien deutlich kürzer ist als in Deutschland und die Sommerperiode das Vorhandensein einer Klimaanlage zur Innenraumkühlung das Leben deutlich angenehmer macht.

Es ist wichtig bei einer Wohnung aber auch bei einem Haus an eine Alarmanlage zu denken. Einbrüche passieren zwar nicht häufiger als in Deutschland, aber es hat sich eingebürgert, dass jedes Objekt über eine Alarmanlage mit Verbindung zu einer Alarmzentrale (COT) verfügt. Die Kosten hierfür sind deutlich geringer als in Deutschland und belaufen sich auf etwa 30 Leva/Monat – ca. 150-180 €/Jahr (Das kostet in Deutschland das Vierfache). Dafür hat man das gute Gefühl der Sicherheit und kann auch für längere Zeit sein Eigentum verlassen. Ein Aufkleber an der Tür/am Eingangstor schreckt Gauner ab. Es ist auch ratsam seine Nachbarn zu kennen, denn diese werfen auch immer ein wachsames Auge auf die Wohnung/das Grundstück.

Wohnen

In Bulgarien kann man problemlos Grundstücke, Häuser und Wohnungen als EU-Bürger anmieten oder kaufen. Es werden verschiedene Ausbaustufen wie möblierte, teilmöblierte und unmöblierte Mietwohnungen angeboten. Auch die Anmietung eines Zimmers zur Untermiete in der Wohnung der Vermieter ist möglich.

Eigentumserwerb ist in Bulgarien noch preiswert. Die Quadratmeterpreise variieren allerdings sehr stark abhängig von der Lage (an der Küste und in Großstädten ist der Preis ein Vielfaches als in umliegenden Dörfern) und er Ausstattung bzw. der Ausbaustufe.

Am teuersten ist der Wohnraum in Sofia und einigen größeren Städten wie Varna, Burgas und Plovdiv. Hier können die Miete bzw. der Kaufpreis auch das Zehnfache dessen betragen, was man in kleineren Orten für vergleichbare Wohnungen zahlt.

Egal ob Erwerb eines Grundstückes oder den Kauf einer Wohnung – immer ist die professionelle lokale Betreuung durch einen seriösen Immobilienberater und Anwalt sowie die Kaufvertragsabwicklung vor einem Notar zu empfehlen Andernfalls kann die Bürokratie auch problematisch werden.

Wohnung

Bei Anmietung einer Wohnung wird zwischen Mieter und Vermieten einen Vertrag abgeschlossen. Die vereinbarte Miete wird jeden Monat zu einem festen Termin entweder überwiesen oder in bar bezahlt. Kosten für Wasser, Strom und Heizung sind nicht im Mietpreis inbegriffen und vom Mieter daher selbst regelmäßig an die Versorgungsunternehmen zu zahlen.

Für den Kauf einer Wohnung benötigt der Käufer nur seinen Ausweis. Der bisherige Wohnungseigentümer muss einen Nachweise vorlegen, dass er rechtmäßiger Eigentümer und die Immobilie frei von Lasten ist. Beide Bedingungen sind vor dem Kauf genau zu prüfen um keine unschönen Überraschungen im Nachhinein zu erleben. Der Kauf wird vor einem Notar abgewickelt und danach erfolgt eine Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.

Bei der Wohnungssuche sollte man die Leistungen von seriösen Immobilienagenturen in Anspruch nehmen, hier ist die Sicherheit am größten – lassen sie sich nicht auf Trittbrettfahrer oder Immobilienhaie ein, die arbeiten meistens unehrlich. Wohnungsangebote finden sich aber auch in regionalen und überregionalen Zeitungen und Zeitschriften wie auch auf diversen Webseiten.

Die Eigentumswohnungen aber auch die Häuser werden in Bulgarien in drei Ausbaustufen angeboten.

• Fertigstellung nach der bulgarischen Industrienorm heißt das Objekt ist im Rohbau mit Fenster und Außentür, die Fußboden zumeist aus Zement, die Wände gespachtelt. Hier kann der neue Eigentümer die Inneneinrichtung nach eigenen Vorstellungen einrichten oder einrichten lassen, Elektrik und Leitungen noch verziehen und die Badgestaltung selbst auswählen. So ist die größtmögliche Individualität sowohl in der Qualität des Ausbaues aber auch im Preis möglich. Die Objekte sind günstiger im Einkauf und man kann sich das Innenleben selbst gestalten.
• Schlüsselfertig heißt für gewöhnlich die Wände mit Latexfarbe gestrichen, Bodenbeläge mit Laminat oder Fliesen, Bad mit funktionaler Sanitärkeramik, Armaturen, Duschkabine oder Wanne, komplette elektrische Installation. Üblich ist hier auch eine einfach ausgestattete Küche, Klimaanlagen und Boiler für die Warmwasserbereitung.
• Möblierte Wohnungen werden i.d.R. mit einfachen Standartmöbeln vermietet/verkauft. Üblicher Weise ist auch kleines Haushaltszubehör für die Küche mit dabei. Es gibt aber auch Wohnungen mit gehobenem Standard zu einem etwas höheren Preis. Aber wie gesagt – auch in Bulgarien hat Qualität ihren Preis.

Wenn sie innerhalb der EU ausreisen, können sie jederzeit wieder nach Deutschland zurückkehren sollte etwas Unvorhergesehenes passieren.